Plat dak lekt: waar zit het lek, en is het wel een lek?

Is het een lek of condensatie?

Kijk eerst naar wanneer het vocht verschijnt. Een lek volgt de regen, vaak regen met wind, en blijft meestal plaatselijk. Condensatie in het dakpakket hoort bij de koude maanden en een vochtige binnenlucht. Vlekken die opduiken na een warme, droge periode wijzen eerder op vocht dat al in het dak zat. Let wel: dat ingesloten vocht kan zelf van een vroeger lek komen.

• Inwendige condensatie. Vochtige binnenlucht dringt via luchtlekken of diffusie in het dak en kan de hele winter condenseren tegen de afdichting of haar draagvloer (Infofiche 27). Daarom hoort onder de isolatie een dampscherm dat past bij het binnenklimaat.
• Omgekeerde condensatie. Ingesloten vocht kan niet door de afdichting naar buiten en trekt bij warm weer naar binnen (Infofiche 28). TV 280 (Tabel 35) beschrijft vlekken of insijpelingen bij scheurtjes en lichtpunten tijdens zonnige periodes, meestal in de minder geïsoleerde zones zoals de randen.

Op een geïsoleerd dak bevochtigt een lek eerst de isolatie, die daardoor minder isoleert; het water kan op het dampscherm verderlopen en elders binnenkomen (TV 280 §8.6; Tabel 35). De vlek binnen ligt dus niet altijd onder het lek.

Waar zit een lek in een plat dak meestal?

Aan de aansluitingen, zelden midden in het dakvlak: de opstand tegen een muur, de dakrand, de afvoer en elke doorvoering. Daar komt het werk van meerdere vakmensen samen (TV 244 §1).

• Opstanden. De afdichting hoort minstens 150 mm hoger te lopen dan het afgewerkte dakvlak, ballast inbegrepen, want die kan in de winter dichtvriezen (TV 244 §5.2). De aansluiting met een opgaande spouwmuur bespreken wij in ons artikel over bouwknopen.
• Dakranden. De afdichting hoort volledig door te lopen tot op de kopse kant van de opstand, omdat dakrandprofielen en muurkappen voegen hebben die water doorlaten. De dakrand watert af naar het dakvlak (TV 244 §6.2).
• Afvoeren. Op het laagste punt, bij voorkeur verdiept, en aangesloten met een aparte afdichtingsstrook (TV 244 §3.2). Spuwers in de opstand verraden dat de afvoer niet meer volgt (§4.1).
• Doorvoeringen. Hun aansluiting hoort minstens 150 mm boven het dakvlak en hoger dan de spuwers te liggen (TV 244 §8.2). Is de opening rond een doorvoer niet lucht- en dampdicht gemaakt, dan kan er bij een vochtig binnenklimaat condensatie ontstaan die op een lek lijkt.

Is stilstaand water op een plat dak een gebrek?

Niet op zich. Volgens TV 280 (§5.1) is waterstagnatie nooit volledig te vermijden, bestaan er in België geen criteria voor toelaatbare stagnatie en lijkt een beperkte, plaatselijke plas aanvaardbaar; beperkte stagnatie is geen afdoende reden om de werken af te keuren. Voor nieuwbouw beveelt TV 280 wel een helling van bij voorkeur 2 % aan (goten minstens 1 %).

Grote plassen wegen wel op lichte draagconstructies en maken een lek erger (§5.1). Een plas is vooral een aanwijzing: ligt ze tegen een opstand, een doorvoering of een verstopte afvoer?

Welke symptomen wijzen op welke oorzaak?

Een herkenbaar verloop

Kort na een dakrenovatie verschijnt een vlek rond een plafondlamp. De dakwerker kit de randen en de dakrand bij, zonder resultaat. Pas wanneer iemand noteert wanneer de vlek terugkomt, valt op dat het vooral na zonnige dagen is. Plaatselijk openmaken toont natte isolatie onder een afdichting zonder zichtbaar lek: vocht dat al in het dak zat, van bouwvocht, van regen tijdens de werken of van een vroeger lek.

Wie is verantwoordelijk voor een lekkend plat dak?

Dat volgt uit de oorzaak, en die moet eerst vaststaan. Een lek aan een aansluiting kan bij de dakwerker liggen, maar ook bij de ruwbouw, het ontwerp of een vakman die later door het dak heeft gewerkt; TV 244 merkt op dat een lekkend plat dak in betwistingen vaak aan de dakwerker wordt toegeschreven, terwijl ook ruwbouwaannemer en ontwerper een rol kunnen spelen.

Volgens TV 280 (§11.1) gebeurt het onderhoud op initiatief van de eigenaar, bij voorkeur door de dakwerker die het dak legde, met een onderhoudscontract. Wie juridisch aansprakelijk is, hangt ook af van contracten, termijnen en verzekeringen. Daarvoor raadpleegt u een advocaat.

Wat kunt u zelf nagaan?

Veel, zonder op het dak te gaan. Leg vast wanneer het vocht verschijnt en hoe de toestand is, voor er iets hersteld of dichtgekit wordt: een dichtgekitte naad toont achteraf niet meer hoe het was.

1. Houd een logboek bij: datum, weer (regen, wind, vorst, zon) en een foto van de vlek met een meetlat.
2. Markeer de rand van de vlek met potlood en datum. Groeit ze na regen of na zon?
3. Kijk binnen of er boven de vlek een lichtpunt, doorvoering of verluchtingspijp zit.
4. Kijk vanop een veilige plaats, een raam of een terras met borstwering, naar plassen, een verstopte afvoer of een losse dakrand. Ga niet zelf op het dak zonder valbeveiliging (zie TV 280 §11.4).
5. Verzamel de stukken: offerte, lastenboek, foto's van de werken, onderhoudsverslagen.
6. Eerst de oorzaak, dan de definitieve herstelling. Een voorlopige herstelling om verdere schade te beperken kan. TV 280 (§11.2.3) vraagt dan de schade in detail te onderzoeken en de oorzaak te achterhalen voordat definitief hersteld wordt.

Wanneer helpt een expertise?

Zodra een lek terugkomt na herstel, of u het met de dakwerker, de syndicus of de verzekeraar oneens bent over de oorzaak. Liefst vóór er iets opengesneden of dichtgekit wordt: een vroege vaststelling legt de toestand vast zoals ze was, en dan gaat de discussie over feiten.

Blijft het dakvlak ogenschijnlijk gaaf, dan noemt TV 280 (§11.2.2) gerichte middelen: plaatselijk openmaken, detectie van vocht met elektronische toestellen, gekleurde vloeistoffen of tracergas. Meer over onze aanpak bij bouwgeschillen en als technisch raadsman.