Voorlopige oplevering: waar let u op en hoe maakt u voorbehoud?

Wat betekent de voorlopige oplevering juridisch?

Bij de voorlopige oplevering stellen koper en verkoper, of bouwheer en aannemer, samen vast dat het werk af is en noteren ze wat nog hersteld moet worden. Daarna neemt u het gebouw in gebruik. Wat u met uw handtekening aanvaardt, hangt mee af van uw contract en van het proces-verbaal.

Onder de Wet Breyne (wet van 9 juli 1971) gaat het risico van het gebouw niet vóór de voorlopige oplevering naar u over, bij een appartement niet vóór de voorlopige oplevering van de privatieve delen (art. 5). De oplevering wordt alleen bewezen door een schriftelijke, tegensprekelijk opgemaakte akte (KB van 21 oktober 1971, art. 2, § 1). Wie het gebouw betrekt, wordt vermoed de voorlopige oplevering stilzwijgend te aanvaarden, behoudens tegenbewijs (art. 2, § 2).

Wat er gebeurt met een zichtbaar gebrek dat niet in het proces-verbaal staat, regelen die wetteksten niet. Ga ervan uit dat het achteraf moeilijk af te dwingen is, en laat uw contract nakijken door een advocaat.

Wat is het verschil met de definitieve oplevering?

De definitieve oplevering sluit de periode af waarin de genoteerde gebreken hersteld worden. Onder de Wet Breyne mag ze ten vroegste een jaar na de voorlopige plaatsvinden, en pas nadat de gemeenschappelijke delen met de toegangen definitief opgeleverd zijn (art. 9). Buiten Breyne bepaalt het contract de termijn.

Is de verkoper of aannemer erkend, dan stelt hij een borg van 5 % van de prijs, die per helft vrijkomt: de eerste helft bij de voorlopige, de tweede bij de definitieve oplevering (Wet Breyne, art. 12; KB, art. 3). De tienjarige aansprakelijkheid van architect en aannemer (art. 1792 en 2270 oud Burgerlijk Wetboek) geldt via art. 6 van de Wet Breyne ook voor de verkoper, ook tegenover latere eigenaars. Een verkoper die nog een deel van het gebouw bezit, oefent bij de oplevering van de gemene delen geen mede-eigendomsrechten uit (KB, art. 2, § 3). Vanaf welke oplevering die tien jaar lopen, staat niet in die artikels; volgens de rechtsleer is dat bij een dubbele oplevering in principe de definitieve, tenzij het contract de voorlopige aanwijst. Wat dat in uw geval betekent, bespreekt u met uw advocaat.

Wat controleert u technisch?

Alles wat zichtbaar en meetbaar is, ruimte per ruimte, aan de hand van het lastenboek en de plannen. Een gebrek met een maat erbij overtuigt meer dan "dat ziet er niet goed uit". Staat er geen tolerantieklasse in de contractstukken, dan geldt voor het peil van een tegelvloer de normale klasse (TV 237, § 7.1.1) en voor gelijmde tegels de standaardklasse (Buildwise-artikel 2015/3.12).

Volgens Buildwise Infofiche 43.01 zegt "volgens de regels van de kunst" in een bestek niets over toelaatbare afwijkingen. Het uitzicht beoordeelt u met het blote oog bij normaal licht: vloeren rechtop staand en van minstens 1,5 m, muren van 1,5 tot 3 m, nooit onder strijklicht of tegenlicht, en pas als het werk voldoende droog is (Infofiche 43.03).

Meer over latere problemen met tegels en parket. Bij gemene delen gaat het om daken, gevels en kelders, waar bouwknopen vaak het zwakke punt zijn.

Hoe formuleert u een voorbehoud?

Per gebrek en zo concreet mogelijk: waar (ruimte, wand, element), wat (beschrijving, met maat waar het kan) en wat u verwacht (herstel, vervanging, nameting). Een formule als "onder voorbehoud van alle gebreken" biedt weinig houvast, omdat niemand weet waarop ze slaat.

Een voorbeeld: "Badkamer, vloer: niveauverschil tussen tegels tot 3 mm aan de douche, gemeten met lat en schuifmaat; herstel vóór de definitieve oplevering." Nummer uw foto's en verwijs ernaar in het proces-verbaal. Wat u niet kon controleren, zoals een installatie die nog niet werkt, noteert u als niet gecontroleerd. Of de formulering juridisch volstaat, toetst een advocaat.

Wat gebeurt er na de voorlopige oplevering?

De aannemer of verkoper herstelt de genoteerde punten. Hou bij wat wanneer hersteld werd en kijk of het goed gebeurde. Gebreken die in de loop van het jaar opduiken, meldt u schriftelijk zodra u ze ziet. Bij de definitieve oplevering loopt u opnieuw rond, met de lijst van de voorlopige oplevering in de hand.

Een herkenbaar verloop

Een koper krijgt de sleutels van een nieuwbouwappartement op de dag van de rondgang: drie kwartier, bij kunstlicht. Het proces-verbaal vermeldt "enkele krassen". Weken later lijkt de vloer bij laagstaande zon te golven en klemt een raamvleugel. Strijklicht is geen maatstaf; pas de lat toont of de vloer buiten de tolerantie valt. Die meting had bij de oplevering gekund, met het getal in het proces-verbaal.

Wat kunt u zelf nagaan?

1. Vraag vooraf het lastenboek, de plannen en bij een appartement de basisakte op; noteer welke afwerking beloofd is.
2. Plan de oplevering bij daglicht, vóór u verhuist.
3. Neem mee: rolmeter, waterpas, een rechte lat van 2 m, zaklamp en de plannen.
4. Werk per ruimte van plafond naar vloer en bedien elke deur, elk raam en elke kraan.
5. Fotografeer elk gebrek met een nummer en een rolmeter in beeld.
6. Lees het proces-verbaal vóór u tekent.
7. Weigert u de oplevering, laat dat dan met redenen per aangetekende brief weten (KB, art. 2, § 1).

Wanneer helpt een expert?

Als u zelf niet kunt meten of beoordelen wat u ziet, en zeker bij gemene delen: daken, gevels, riolering en technische lokalen vragen kennis die een koper of syndicus zelden heeft. Voor een eenvoudige woning met een duidelijk lastenboek kan een grondige eigen rondgang volstaan. Hoe wij een oplevering begeleiden, leest u bij opleveringsbegeleiding.