Bijstand bij voorlopige en definitieve oplevering

Voor wie

Kopers van een nieuwbouwwoning of -appartement, zeker wie via een promotor koopt onder de Wet Breyne: de architect is meestal door de promotor aangesteld, zodat u zelf geen technisch adviseur aan tafel hebt.

Bouwheren van een verbouwing of nieuwbouw die aan het einde van de werken willen weten of wat opgeleverd wordt, overeenstemt met wat besteld en betaald is.

Verenigingen van mede-eigenaars en syndici die de gemene delen van een appartementsgebouw of bedrijvenpark moeten opleveren en daarvoor een technisch expert willen die de voorbehouden onderbouwt.

Hoe verloopt het

1. Dossier vooraf. Wij lezen het contract, het lastenboek, de plannen en de EPB- en veiligheidsdocumenten, en stellen een checklist op per ruimte en per onderdeel, met de toepasselijke normen en toleranties.
2. Eigen voorrondgang. Waar mogelijk bekijken wij het gebouw vóór de officiële oplevering, zodat wij op de dag zelf weten waar te kijken. Bij gemene delen vergelijken wij het uitgevoerde met het vergunde en de basisakte.
3. Rondgang bij de oplevering. Samen met u, de aannemer of promotor en de architect. Wij meten wat meetbaar is: vlakheid en niveauverschillen, afschot, parkeerdiepte, taludhelling, ventilatie, werking van installaties. Elk gebrek krijgt een foto, een plaats en waar mogelijk een normverwijzing.
4. Verslag en proces-verbaal. U krijgt een gebrekenlijst per ruimte die rechtstreeks in het proces-verbaal van voorlopige oplevering kan, met de voorbehouden die technisch houdbaar zijn. Wij tekenen het proces-verbaal niet in uw plaats; wij zorgen dat u weet wat u tekent.
5. Opvolging tot de definitieve oplevering. Op uw vraag controleren wij of de genoteerde gebreken effectief en correct hersteld zijn, en of er in de waarborgperiode nieuwe zijn opgedoken, vóór u definitief tekent.

Vóór u koopt of tekent

Wie een woning, appartement of bedrijfspand koopt of opgeleverd krijgt, tekent meestal op één moment voor alles: de staat van het gebouw, de gebreken die nog hersteld moeten worden en de voorwaarden waaronder dat gebeurt. Wat op dat moment niet vastgesteld en genoteerd is, laat zich achteraf moeilijk nog afdwingen. Daarom combineren wij twee zaken vóór u tekent.

De technische keuring. Wij lopen het gebouw of het appartement met u door, met meetbare criteria en de toepasselijke normen en technische voorlichtingen als maatstaf. U krijgt een gebrekenlijst per ruimte en per onderdeel, met foto's, metingen en normverwijzing, in een verslag dat u rechtstreeks in het proces-verbaal van oplevering of in de onderhandeling met de verkoper kunt gebruiken.

De juridische doorlichting. Voor de contractuele kant werken wij samen met een advocatenkantoor gespecialiseerd in bouwrecht, of met uw eigen advocaat. Die toetst de verkoopovereenkomst, het aannemingscontract of het proces-verbaal: welke voorbehouden u laat opnemen, welke termijnen lopen en wat u wel en niet aanvaardt door te tekenen.

Het resultaat: u tekent met kennis van zaken, met een technisch verslag en een juridisch nagekeken document in de hand. Wilt u alleen de technische keuring, dan kan dat uiteraard ook.

Wat u van ons mag verwachten

Detaillering. Een oplevering wordt gewonnen of verloren op de details: de kras die niemand zag, het afschot dat net niet klopt, de brandklep die ontbreekt. Wij werken met een checklist per ruimte en per onderdeel en laten niets aan het toeval over.

Kennis van de normen en de regels van de kunst. Een gebrek dat u alleen "lelijk" kunt noemen, wuift een aannemer weg. Een gebrek dat een tolerantie uit een technische voorlichting overschrijdt, niet. Wij benoemen elk punt met de maatstaf erbij, en wij schrappen bewust de normen die niet van toepassing zijn, zodat uw lijst geloofwaardig blijft.

Rapportage die standhoudt. Ons verslag is geschreven om gebruikt te worden: in het proces-verbaal, in een ingebrekestelling, en als het moet in een expertise. Diezelfde grondigheid brengen wij als technisch raadsman in een geschil; de oplevering is waar het begint.

Kosten

Uurtarief voor dossierstudie, rondgang en verslag, plus verplaatsingskosten, exclusief btw. Vooraf ramen wij de uren op basis van de omvang: een woning of appartement, of de gemene delen van een gebouw of park. Een opvolgbezoek vóór de definitieve oplevering wordt apart geraamd.

Normen en wetgeving

• Wet Breyne (wet van 9 juli 1971): de bescherming van wie een te bouwen of in aanbouw zijnde woning of appartement koopt, met de verplichte dubbele oplevering: de definitieve oplevering volgt ten vroegste een jaar na de voorlopige (art. 9), en pas nadat de gemeenschappelijke delen met de toegangen definitief opgeleverd zijn; in de praktijk "waarborgtermijn" genoemd. Onder voorwaarden geldt de wet ook bij de verkoop van een woning die de verkoper nog verbouwt of uitbreidt (art. 1, tweede lid).
• Tienjarige aansprakelijkheid van aannemer en architect (Burgerlijk Wetboek): begint volgens rechtspraak en rechtsleer bij de aanvaarding van het werk; bij een dubbele oplevering is dat in principe de definitieve, tenzij het contract de voorlopige aanwijst. Onder de Wet Breyne geldt ze ook voor de verkoper (art. 6). Lees dus uw contract, en zorg dat het proces-verbaal correct gedateerd en volledig is.
• Technische voorlichtingen van Buildwise: de toleranties waaraan afwerking getoetst wordt, zoals TV 237 en TV 276 voor tegelwerk binnen en buiten, TV 272 voor parket, TV 258 voor ventilatie, TV 244 en TV 280 voor platte daken.
• Standaardbestek 250, VLARIO-richtlijnen en Eurocode 7 voor buitenverharding, riolering, wadi's en grondwerken bij gemene delen en bedrijvenparken.
• AREI en de keuringsverslagen voor elektrische installaties; brandattesten en hydranten volgens de brandweervoorschriften.